Cos’è il Catasto
Con il termine Catasto, derivato dall’antica lingua greca, traducibile con l’espressione “riga per riga”, s’indica un rilevamento sistematico di oggetti su una mappa e un registro per registrare appunto e codificare elementi difficilmente codificabili, riuscendo a gestirli e analizzarli. Esistono varie tipologie di catasto dunque, ad esempio quello dei terreni in cui sono lottizzate le proprietà appannaggio dei diversi titolari e quello edilizio, nel quale sono presenti documenti, mappe, atti notarili (rogiti, donazioni, etc.) che descrivono la storia proprietaria d’immobili e la localizzazione di questi, indicando anche un parametro molto importante, determinato in base a variabili previste dalla legge catastale, ossia la rendita.
In base alla rendita, infatti, l’Erario incassa il gettito proveniente dal pagamento di tasse e imposte alle quali devono rispondere i titolari dell’immobile.
Il Catasto è un mezzo d’imposizione e gestione del territorio utilizzato da millenni e ne abbiamo traccia già all’epoca Sumera nel territorio della Mesopotamia, tra il Tigri e l’Eufrate; in seguito questa pratica fu assunta anche dalla civiltà Egizia, ad Atene, dai Romani (registro delle contribuzioni fondiarie), dagli Arabi in Sicilia, dai Normanni e, in seguito, in Inghilterra.
La Riforma Catastale più importante si deve a una donna, Maria Teresa d’Austria che introdusse concetti tuttora in essere e ripresi nelle catastazioni del XIX secolo:
- Presentazione grafica del terreno con mappe particellari;
- Imposizione in funzione del reddito medio determinato con il metodo qualitativo;
- Classi e Tariffe;
- Estimo stabile (la disciplina che da strumenti e metodologie accertate per la definizione del valore di una cosa soggetta appunto a stima);
- Elementi determinati con certezza per consentire la difesa della proprietà e degli interessi privati.
In Italia, la fine della Prima Guerra Mondiale e l’annessione di alcuni territori portarono alla fusione tra il Catasto Italiano con quello Austriaco, formando dieci compartimenti basati alcuni su metodologie descrittive diverse.
La modernità e la necessità di digitalizzare tutti gli incartamenti, di unire e incrociare le varie informazioni, hanno generato l’attuale sistema, un catasto nazionale consultabile tramite la piattaforma denominata SISTER (tranne le provincie autonome di Trento e Bolzano).
Frazionamento Catastale
Cos’è
Con il termine Frazionamento Catastale si definisce una procedura artificiosa mediante la quale si divide un immobile, ovvero un terreno, in parti, in più unità: le ragioni di questa divisione possono avere natura diversa, ad esempio economiche, ovvero risultare da disposizioni giudiziarie o testamentarie. Ad esempio, in seguito a un’apertura di procedura di successione, se più soggetti sono nominati eredi di uno stesso bene, ad esempio un appartamento o una casa, questa sarà divisa secondo requisiti previsti dalle leggi e dalla normativa in vigore.
Economicamente, un frazionamento di un immobile è positivo perché, soprattutto nelle grandi città, il prezzo per metro quadro aumenta se le unità sono più piccole e si creano più appartamenti disponibili.
La procedura di frazionamento non è automatica, ma spesso segue un iter burocratico amministrativo differente in base al territorio competente e alla normativa in vigore nel Comune e nella Regione con annessi diversi costi: questi enti pubblici, infatti, regolano e deliberano entro alcuni limiti imposti dallo Stato centrale per quanto concerne l’autorizzazione e le spese di questi atti, ad esempio.
I passaggi fondamentali per frazionare un immobile o un terreno sono tre:
- Concessione dell’autorizzazione;
- Variazione catastale;
- Registrazione nuove unità mediante atto notarile, ossia redatto da un ufficiale competente pubblico (un notaio).
Il primo passaggio, come abbiamo detto, è appannaggio del Comune dove è sito l’immobile o il terreno da lottizzare (frazionare) e dovremo seguitare leggi comunali e imposte diverse da paese a paese.
Al fine di proseguire nell’iter e attuare la variazione catastale, sarà necessario ingaggiare un professionista, un tecnico, ovverossia un geometra che presenti, su nostro mandato la planimetria nuova ridisegnata su indicazione del proprietario e costruita sulle modifiche richieste. Questi incartamenti vanno consegnati all’Ufficio competente territoriale, all’Agenzia del Territorio (ex catasto) sia fisicamente, sia in formato elettronico, telematico, corredata da tutti gli atti notarili annessi già siglati tra le parti, all’interno dei quali sono descritti i nuovi diritti di proprietà. Il Geometra si occuperà di sistemare ad hoc il plico e consegnarlo, visualizzandone e controllandone i requisiti e la coerenza tecnica.
Quanto Costa
Quando eseguiamo un frazionamento catastale, dobbiamo affrontare delle spese e sostenere un costo più o meno ingente. Innanzitutto occorre provvedere all’onorario del professionista tecnico cui rivolgiamo la nostra attenzione per aiutarci e coadiuvarci durante tutto il processo.
I costi totali sono presto elencati e descritti:
- Sopralluogo del Tecnico (Calcolato a ore o in base ai metri quadrati della superficie dell’immobile da dividere);
- Redazione del progetto, dei disegni (sempre a carico del tecnico incaricato);
- Deposito e consegna al Comune. La registrazione della pratica prevede il pagamento di costi fissi, a carico del cittadino proprietario, in relazione al tipo di frazionamento e alla qualità dell’immobile (villa, appartamento, immobile di lusso, etc.). L’imposta da sostenere è quella di bollo per la pratica e il pagamento dei diritti catastali inerenti l’istruttoria e l’iter della pratica stessa.
Documenti Necessari per Frazionamento Immobile
Il frazionamento dell’immobile è possibile solo se abbiamo tutti i documenti necessari. In prima istanza, servirà la planimetria dell’unità abitativa oggetto di frazionamento e i la visura catastale dell’immobile dove saranno descritti tutti i dati dello stesso. Oltre a questo, serve anche il progetto nuovo disegnato tecnicamente con le nuove unità create dopo la divisione, redatto da un professionista che si potrà avvalere di un software denominato Docfa, scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate gratuitamente al fine di compilare il modello di dichiarazione della proprietà immobiliare urbana da sottoporre ad accertamento.
A prescindere dal fatto che il frazionamento riguardi villette, negozi o finanche magazzini e sia anche seguente alla costruzione o ristrutturazione di una casa, il frazionamento è sempre possibile. Se la cosa concerne un appartamento, tipologia maggiormente presente nell’edilizia urbana italiana, allora è necessario conoscere preventivamente il regolamento condominiale ed eventuali divieti di sorta, accertandosi di non ledere con la divisione diritti altrui o recare danni a terzi: infine occorrerà parlare con l’amministratore del nostro condominio, se presente, per definire le nuove quote millesimali, ovvero quelle determinate particelle in cui è diviso un palazzo e che riguarda diritti, doveri, spese e costi da sostenere generali.
Chi può richiedere il Frazionamento Catastale
Solo il proprietario, colui che possiede ed ha diritto sulla nuda proprietà di un immobile, può chiederne il frazionamento formalizzando la richiesta a un tecnico come il geometra, anche se dovessero essere presenti altri professionisti, ad esempio un architetto o un ingegnere.
Il Comune invia un perito d’ufficio che affianca il geometra e rappresenta le istituzioni durante tutto il processo.
Nel caso ci sia in gioco una successione ereditaria, non essendoci più un solo e unico proprietario certo, allora il frazionamento dovrà essere richiesto da tutti gli eredi insieme, con una firma congiunta. L’Ufficio Tecnico del Comune dove si trova l’immobile da dividere s’interfaccia con quello del Catasto e gli atti devono essere ratificati da un notaio di fronte al quale devono costituirsi i proprietari della casa.
Documenti Richiesti
I documenti necessari per il frazionamento di un immobile sono:
- Pianta catastale dell’immobile con la suddivisione originale;
- Nuovo progetto con una pianta suddivisa ex novo;
- Visura dei dati catastali dell’edificio in cui è compreso l’immobile in copia autenticata dal notaio o da pubblico ufficiale simile. Questa documentazione sarà molto utile se le parti divise saranno destinate a usi diversi (commerciale, abitativo o altro) dai futuri assegnatari/proprietari.
Frazionamento Terreni
Se vogliamo frazionare e lottizzare un terreno per costruire degli immobili, occorre richiedere anche in questo caso la pianta all’ufficio territoriale, pagando i diritti d’istruttoria riguardante la DIA (Denunce di Inizio Attività), in alternativa, oppure in variante del “Permesso a Costruire” secondo il piano tariffario previsto dall’ufficio. Oltre a questo, dovremo corrispondere l’imposta catastale per la variazione e le parcelle del tecnico e del notaio.
I terreni, oggetto del frazionamento, seguono più o meno le stesse dinamiche procedurali che abbiamo visto per gli immobili: un tecnico incaricato si preoccuperà di frazionare il terreno utilizzando la procedura, scaricabile sempre dal Sito dell’Agenzia delle Entrate nella sezione relativa all’aggiornamento del Catasto Terreni. Per scaricare e installare il software PREGEO, basta predisporre il PC al download creando una directory nella quale scaricheremo il prodotto (ad esempio “C:\appoggio\) e copiare in questa il file autoscompattante .exe.
I terreni non sono tutti frazionabili, ma la cosa è possibile solo per quelli pari o superiori a 15.000 metri quadrati se non desideriamo costruire. Se, viceversa, vogliamo edificare sui lotti, così come abbiamo potuto leggere nelle righe superiori, non esiste questo limite ed è possibile lottizzare, ossia parcellizzare il terreno in lotti più piccoli sui quali costruire. Qualunque sia il motivo e la natura della nostra richiesta, è necessaria, anche in questo caso, l’autorizzazione preventiva del comune nel quale si trova il terreno, oltre l’affidamento dell’incarico di frazionamento a un tecnico professionista che effettui i rilievi utilizzando i moderni mezzi tecnologici , ad esempio il laser per definire le distanze e strumentazioni ottiche per determinare le coordinate e l’altitudine, grazie alla tecnologia GPS.
In base ai rilievi effettuati, si stabilirà poi un piano di frazionamento che determini nuovi confini e particelle definite; fatto questo, il nuovo disegno progettuale sarà inviato al Comune, all’Ufficio Tecnico competente che dovrà approvarlo, evitando abusi e illeciti formali.
Una volta approvato, la nuova mappatura sarà depositata al Catasto e potremo procedere alla regolarizzazione secondo normativa, mediante redazione d’atto pubblico da parte del notaio cui affideremo l’incarico.
Il costo di tutto il frazionamento concerne la parcella dei professionisti implicati e la corresponsione delle imposte catastali previste.
I tempi tecnici per l’approvazione del nuovo progetto di lottizzazione, di solito sono pari a due o tre giorni lavorativi nei quali l’ufficio competente controlla la pratica e, approvandola, grazie al sistema incrociato dei dati telematico e digitalizzato, aggiorna automaticamente i dati catastali in tempo reale.
I tempi generali per il frazionamento, invece, riguardano e sono dipendenti da molteplici fattori: innanzitutto la velocità del geometra incaricato nell’effettuare il sopralluogo, gli eventuali rilievi e disegnare predisponendo il progetto frazionato e attualizzato. Solitamente entro qualche giorno (uno o due), il geometra si mette a disposizione e in opera per il privato che poi corrisponderà il suo onorario e realizza il sopralluogo in qualche ora.
Il tecnico comunale incaricato, viceversa, avrà l’obbligo di eseguire il sopralluogo entro 72 ore dalla richiesta, come previsto dalla legge.
I tempi maggiori concernono l’appuntamento con il pubblico ufficiale, ossia il Notaio, la cui agenda solitamente è molto piena e si dilatano quando ci si deve rapportare con gli uffici comunali, soprattutto se l’immobile o il terreno sono sottoposti a giurisdizione di una grande città metropolitana. Ad esempio a Roma o Milano, città nelle quali occorre prendere appuntamento preventivo via telefono o tramite il sito web istituzionale, attenderemo anche fino a quattro settimane prima di essere ricevuti per il primo contatto: il rovescio della medaglia è la sicurezza di non dover fare la fila e di essere ricevuti, solitamente, all’ora e il giorno fissati, nonché luogo certo, anche se conoscendo il sistema burocratico organizzativo italiano, ciò non è proprio sicuro.
I tempi sono comunque calcolati se tutti i proprietari concordano nell’atto di frazionamento catastale, mentre si dilatano all’ennesima potenza, arrivando a toccare picchi di anni, nel caso di disaccordo tra gli eredi di un immobile con intervento magari anche dell’autorità giudiziaria e i tre gradi previsti di giudizio per quanto concerne le cause civili.
Occorre convincere tutti gli aventi diritto e ottenere tutte le firme per agire di conseguenza.