Cos’è un Condominio
Un Condominio, in base alle leggi italiane, è un istituto che comporta comproprietà su alcune parti di un edificio solitamente composto da più unità immobiliari, di solito degli appartamenti.
Storicamente, l’istituto nasce nel diritto Romano, da cui poi si genera il nostro Codice Civile che disciplina poi il tutto, per rispondere all’esigenza del diritto riguardo una proprietà immobiliare ereditata e rimasta indivisa (non divisa) tra gli eredi: si sviluppò, dunque, un concetto comune di divisione pro quota che ripartisse proporzionalmente i diritti e gli obblighi derivanti da questa (la cosiddetta rei vindicatio partiaria).
Come detto, è il Codice Civile la Fonte primaria cui rivolgersi per conoscere la normativa riguardante il condominio, riformato in alcuni aspetti dalla legge n°220 del 2012 per ammodernare concetti oramai desueti e rispondere alle esigenze del mondo attuale. In dettaglio, l’articolo 1117 del Codice descrive le parti comuni del condominio, se non indicato diversamente, le scale, l’atrio, le facciate, il suolo sul quale sorge il complesso, i muri maestri e altre parti sulle quali il diritto deve necessariamente essere comune per motivi tecnici e finalizzati alla corretta coabitazione.
Nell’articolo 1118 si cita la possibilità di rinunciare all’utilizzo di alcune parti comuni, come ad esempio l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, sempre che ciò non comporti un aggravio di spesa significativo per gli altri condomini; in tal caso la comunione diviene forzosa e non si potrà rinunciare al diritto, né alla corresponsione delle spese.
La disciplina del condominio si chiude con la definizione di millesimi, ossia quel rapporto tra valore della propria proprietà e quello dell’intero condominio, espresso appunto in rapporto con denominatore il numero 1000 e non 100 per definire più precisamente le frazioni: le tabelle millesimali sono utilizzate quando bisogna ripartire le spese condominiali, per determinare la maggioranza delle assemblee e per le votare le delibere.
Amministratore e Assemblea
L’istituto del condominio sorge automaticamente quando ci sono almeno due proprietari di un edificio, ad esempio quando il costruttore che ha la piena proprietà indivisa di tutto l’edificio aliena una delle unità abitative a un terzo. In tal caso parliamo di “condominio minimo”. Se i proprietari diventano più di otto, la legge obbliga ad assumere e nominare un amministratore iscritto al particolare registro, anche se non esistono sanzioni a chi non segue i dettami della norma, se non la possibilità di nomina di un amministratore giudiziario da parte del tribunale su istanza di richiesta di uno qualunque dei condomini.
Se i proprietari sono meno di quattro, possono gestirsi autonomamente.
Gli organi di un condominio sono due:
- Amministratore. Esegue le delibere assembleari, riscuote i contributi e le spese per la gestione ordinaria e straordinaria, redige il Bilancio condominiale annuale e rappresenta in prima persona il condominio quando si costituisce in giudizio. E’ eletto dall’assemblea a maggioranza e resta in carica solitamente un anno, ma può anche essere revocato sia da questa, sia dal tribunale ordinario nel caso di gravi irregolarità;
- Assemblea. E’ l’organo deliberante, creato da tutti coloro che hanno diritto di parteciparvi che sono raccolti mediante avviso notificato almeno 5 giorni prima della data indicata mezzo raccomandata, fax o mail PEC(Posta Elettronica Certificata), pena l’annullabilità delle delibere e delle decisioni prese in sede. In maniera collegiale può redigere il regolamento, nominare l’amministratore e decidere sulla gestione ordinaria e straordinaria, ad esempio lavori di ristrutturazione o ripristino del fabbricato e bando di gara per l’assegnazione di un appalto; saranno poi vagliati i vari preventivi con la possibilità per ogni condomino di portarli all’attenzione dell’assemblea.
Codice Fiscale del Condominio
Un Condominio è, ai sensi dell’articolo 2, primo comma, Decreto del Presidente della Repubblica (acronimo D.P.R.) n°605/73 obbligato ad iscriversi all’anagrafe tributaria, secondo quanto stabilito dai decreti emanati dal Ministro delle Finanze per quanto concerne persone fisiche, giuridiche, società, associazioni e altre organizzazioni di persone o beni prive di personalità giuridica.
Considerando il condominio come un’organizzazione di persone qual è, un ente di gestione distinto, allora il concetto rientra nella definizione appena citata, ossia nel novero di quelle entità differenti dalle persone fisiche che devono quindi essere dotate di un codice fiscale.
Il Condominio, agendo come sostituto d’imposta, deve adempiere ad alcuni obblighi fiscali, come redigere un bilancio annuale, rilasciare ricevuta e versare le ritenute d’acconto quando paga come organizzazione determinati soggetti cui sono obbligatori simili versamenti, nonché presentare e redigere il modello 770 in quanto soggetto sostituto d’imposta appunto.
Il Codice Fiscale è costituito da 11 cifre, i cui primi sette caratteri individuano il contribuente/condominio mediante un numero di registrazione progressivo presso l’ente competente territoriale, le successive tre identificano il codice dell’Ufficio stesso per territorio (es. Bari, Torino, Milano, Venezia, etc.) e l’ultimo rappresenta un valore di controllo dei precedenti.
Il Codice fiscale di un condominio è necessario quando si deve emettere una fattura, anche elettronica in favore di questo soggetto fiscalmente indipendente a tutti gli effetti, ovvero quando compiliamo una nota d’iscrizione a ruolo di un ricorso per un decreto ingiuntivo ovvero quando, ad esempio, si deve redigere una nota di trascrizione di un atto d’acquisto di un’unità immobiliare all’interno di un condominio, in ottemperanza all’articolo 2659 del Codice Civile.
Chi Può Richiedere il Codice Fiscale
Il Condominio, come oramai avremmo capito, sorge “ipso iure et facto” (per legge stessa ovvero per fatto compiuto), senza necessità di manifestazione o redazione d’atto pubblico o registrazione, al momento in cui ci siano almeno due proprietari per un fabbricato ed entrambi abbiano la possibilità d’utilizzare le unità abitative in modo indipendente. In quel preciso momento, il proprietario unico perde la possibilità e il diritto d’utilizzo esclusivo delle parti considerate per legge comuni al condominio, così come sentenziato dalla Cassazione con sentenza n° 19829 del 2004.
In base a queste informazioni, chi ha il diritto di richiedere il codice fiscale è:
- Ogni singolo proprietario di unità immobiliari, se non è presente un amministratore;
- L’amministratore che cura tutti gli adempimenti fiscali.
E’ necessario richiedere il codice fiscale per non incorrere nelle sanzioni previste dal d.p.r. n°605/1973 già citato, necessità ancor più impellente dopo l’emanazione dell’obbligo sulla fatturazione elettronica prevista dall’anno 2019 (la seconda metà) in poi: sarà necessario conoscere il codice fiscale del condominio cui emettere la fattura elettronica e avere cura di salvarlo nella rubrica (di solito avviene automaticamente nei programmi software predisposti allo scopo).
Oltre a questo, sarà obbligo comunicare all’Agenzia delle Entrate qualsiasi variazione intercorra, ove previsto dalla legge.
Come Trovare il Codice Fiscale di un Condominio
Quando vogliamo cercare il codice fiscale di una persona, possiamo rivolgerci all’Ufficio Anagrafe, se vogliamo sapere chi sia il proprietario di un immobile, è possibile eseguire una visura on line o recarsi fisicamente presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari, ma se abbiamo bisogno del Codice Fiscale di un condominio, come trovarlo?
Purtroppo, se abbiamo bisogno di conoscere e trovare il codice fiscale di un condominio, si può domandare solo all’amministratore che lo gestisce o ai singoli condomini, nel caso non sia presente la prima figura, oppure si possono trovare documenti già siglati dal condominio dove è indicato il codice.
Non esiste un’anagrafe pubblica dei codici fiscali, né per quanto concerne le persone, né per i condomini, ma, se è possibile ricavare il codice di un soggetto fisico semplicemente conoscendo nome, cognome, data e luogo di nascita, non è possibile la cosa per quanto concerne un condominio: o si conosce oppure trovarlo sarà possibile richiedendolo ai condòmini/amministratore.
Un escamotage può essere possibile se sia stata effettuata e registrata una trascrizione, ai sensi dell’art. 2659 C.C. per quanto concerne un’unità abitativa compresa nel condominio, obbligo entrato in vigore dopo il 18 giugno 2013: in linea teorica, quindi, in teoria si potrebbe ricavare il codice fiscale di un condominio eseguendo una visura catastale dell’immobile in cui siano riportate queste note se qualche unità immobiliare al suo interno è stata oggetto di compravendita dopo la data indicata, ma nella pratica spesso queste note non contengono il dato cercato.
Un’alternativa è possibile rivolgendosi all’Agenzia delle Entrate del territorio competente, richiedendo la presenza di condomini nella sua anagrafe: non essendo informazioni sensibili e riservate, potremmo ritrovare il dato che c’interessa, conoscendo naturalmente la via e il civico in modo certo e la risposta dell’Ufficio si farà attendere dopo la richiesta.
Come Verificare il Codice Fiscale di un Condominio
Se abbiamo un codice fiscale del condominio che c’interessa e vogliamo procedere alla verifica della sua validità, allora il discorso è più semplice e potremo utilizzare uno strumento disponibile on line.
Basta avere un Personal Computer connesso a internet o un device mobile, aprire un browser web e scrivere nella barra degli indirizzi la pagina dove l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione il servizio di verifica e corrispondenza tra il codice fiscale e la denominazione di un soggetto o un’organizzazione diversa dalla persona fisica (https://telematici.agenziaentrate.gov.it/VerificaCF/Scegli.do?parameter=verificaCfPnf).
Una volta giunti su questa pagina destinata e programmata dai developer del portale web, dovremo completare i seguenti campi in questo modo:
- “Codice Fiscale”. Il numero di 11 cifre;
- “Denominazione”. La dicitura del condominio (il nome) compresa la via (o piazza) e il numero civico;
- “Codice di Sicurezza”. Il codice scritto nel rettangolo colorato, anche udibile tramite pulsante apposito, per dimostrare di non essere un bot.
Dopodiché, cliccando su Invia, riusciremo a verificare il codice fiscale.
Attenzione però: grazie a questo strumento disponibile su internet, potremo verificare e validare il codice fiscale, ma con alcune restrizioni.
Se conosciamo il codice, ma non siamo sicuri della denominazione del condominio e/o della via dove è collocato, il sistema ci indicherà solamente l’esistenza valida del codice fiscale, ma non la corrispondenza ad uno specifico condominio: inserendo una denominazione sbagliata, ad esempio la via, il sistema genererà un errore, ma non suggerirà la corrispondenza del codice fiscale ad un altro condominio.