La vita all’interno di un condominio presuppone spesso la necessità di dirimere questioni di interesse comune, dal quieto vivere alla gestione ed alla manutenzione delle aree e degli spazi destinati all’uso in comune da parte dei condomini. Nell’ordinamento giuridico italiano esiste un organo, l’assemblea di condominio, preposto a deliberare – nel rispetto delle modalità previste dalle norme in vigore – su questioni inerenti alla gestione del condominio stesso. In altre parole, come si legge anche sul portale specializzato www.avvocatoaccanto.com, l’assemblea condominiale è l’organo tramite il quale vengono prese tutte le decisioni più importanti relative alla gestione del condominio.
Le Competenze dell’Assemblea
Le prerogative e le competenze dell’assemblea di condominio sono disciplinate dal Codice Civile. L’articolo 1135 stabilisce che l’assemblea ha la facoltà di:
– confermare il ruolo dell’amministratore di condominio e disporre un’eventuale retribuzione per lo stesso;
– approvare il preventivo delle spese annuali con la relativa ripartizione tra i condomini;
– approvare il rendiconto annuale dell’amministratore e disporre le modalità di utilizzo del residuo attivo della gestione;
– provvedere “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori“. Se i lavori, per contratto, devono essere pagati in più soluzioni, il fondo può essere costituito anche in base all’ammontare delle singole soluzioni di pagamento.
L’amministratore – si legge nel penultimo comma del’articolo – può ordinare lavori di manutenzione straordinaria solo se gli interventi risultino particolarmente urgenti e solo dopo averne riferito all’assemblea. Infine, l’assemblea può anche “autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati“.
Come funziona l’Assemblea di Condominio
Le modalità di costituzione dell’assemblea sono regolamentate dall’articolo 1136 del Codice Civile. Secondo quanto stabilito dal dispositivo, in prima convocazione devono intervenire “tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio“, affinché l’assemblea risulti regolarmente costituita.
Le delibere dell’assemblea sono valide se approvate con un numero di voti pari alla maggioranza degli intervenuti e corrispondente ad almeno la metà del valore dell’edificio. Qualora in prima convocazione venga a mancare il numero legale per deliberare, l’assemblea può farlo in seconda convocazione. Affinché ciò sia possibile, è necessario che il numero di condomini intervenuti sia pari ad un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La delibera in seconda convocazione è valida se si concretizza entro e non oltre dieci giorni dalla prima convocazione.
“La deliberazione” – si legge nel dispositivo – “è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio“.
Per l’approvazione di alcune delibere è necessario un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio; in particolare, si tratta di:
– nomina e revoca dell’amministratore;
– liti attive e passive che esulano dalla competenza dell’amministratore;
– ricostruzione dell’edificio condominiale o riparazione di notevole entità.
Serve, invece, la maggioranza dei voti degli intervenuti (che corrisponda a due terzi del valore dell’edificio) per approvare:
– interventi di innovazione (articolo 1120 del Codice Civile);
– installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e produzione di energia da fonti rinnovabili (articolo 1122 bis C.C.).
Al termine di ogni riunione, viene redatto un verbale da trascrivere successivamente nel registro tenuto dall’amministratore di condominio.
Impugnazione delle Delibere dell’Assemblea
Il Codice Civile (all’articolo 1137) regolamenta anche la possibilità, per i condomini, di impugnare le decisioni prese dall’assemblea. Se queste sono contrarie alle leggi in vigore o al regolamento interno, il condomino “può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni“. Il termine decorre a partire dalla data della deliberazione.
L’azione di annullamento della deliberazione non ne sospende l’esecuzione, a meno che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.